Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital, ist das Möglich ?

Wer braucht eine Immobilienfinanzierung? Kaum jemand hat die finanziellen Möglichkeiten eine Immobilie zu Kaufen oder zu bauen ohne sich dabei Geld von einem Kreditinstitut zu leihen. Gerade jetzt, da die Zinsen so niedrig sind, lohnt es sich seinen Wunsch vom Eigenheim zu verwirklichen. Bereits letztes Jahr wurden dank der niedrigen Zinsen etwa 7 Millionen Kreditverträge abgeschlossen. Das sind gegenüber dem Vorjahr rund 40.000 mehr. Im Vergleich zum Jahr 2008 sogar 800000. Dies liegt zum einem an dem höheren Verschuldungsgrad der Deutschen, zum anderem natürlich auch an den niedrigen Zinsen die zum Investieren einladen. 2008 lagen die Hypothekenzinsen noch bei 6,17 % während Sie heute für 2,07 % angeboten werden. Gerade bei einer Immobilienfinanzierung (einem Kredit mit einer hohen Kreditsumme und einer langen Laufzeit) machen sich diese Zinsunterschiede bemerkbar. Das ist schnell ein Unterschied von mehreren Tausend Euro die alleine bei den Zinsen eingespart werden können.

Welche Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung gibt es?

Wer sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllen möchte sollte sich im Vorfeld über die einzelnen Kreditformen informieren. Es gibt zahlreiche Kreditarten die für den Erwerb oder zur Errichtung einer Immobilie verwendet werden können. Allerdings werden viele oft überhaupt nicht verwendet, so gehört das tilgungsfreie Darlehen oder das Fremdwährungsdarlehen mit zu den am wenigsten verwendeten Kreditformen. Über die Jahre kommen immer weitere Darlehensformen hinzu die sich an die Wünsche und Bedürfnisse der künftigen Kreditnehmer orientieren.

Die Klassische Finanzierung – das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen, eines der beliebtesten Darlehensformen wenn es um eine Immobilienfinanzierung oder einen Kredit mit einer hohen Kreditsumme bzw. einer langen Laufzeit geht. In erster Linie besticht das Annuitätendarlehen durch eine gute Planungssicherheit für den künftigen Kreditnehmer. Denn das Besondere an diesem Darlehen ist die gleichbleibende Annuität (so wird die monatliche Belastung genannt). Die Annuität setzt sich aus zwei einzelnen Bestandteilen zusammen: Die Zinsen die im Vorfeld vertraglich festgelegt wurden und natürlich die eigentliche Tilgungsrate des Annuitätendarlehens.

Eine weitere Besonderheit dieser Darlehensform: Je länger man dieses Darlehen bereits tilgt, desto niedriger ist der Zinsanteil in der Annuität – man bezahlt stattdessen einen höheren Kreditanteil ab. Zu Beginn der Tilgung wird nur ein sehr geringer Teil der aufgenommenen Kreditsumme getilgt. Wer bereits im Vorfeld weiß, dass er den Kredit in wenigen Jahren umschulden möchte muss erneut eine hohe Kreditsumme aufnehmen.

Einen weiteren Vorteil in Sachen Planungssicherheit bietet das Annuitätendarlehen durch den gleichbleibenden Zinssatz. Bei vielen Anbieter ist es möglich sind den aktuellen Zinssatz für die nächsten zehn Jahre festschreiben zu lassen. Die Zinsen sind also garantiert, auch dann wenn die Bundeszentralbank die Zinsen anheben sollte. Nach der Zinsbindungsfrist von 10 Jahren kann man den Kredit umschulden, dies ist eine Kündigungsmöglichkeit die man durch den Gesetzgeber bekommt. Man kann mit seinem bisherigen Kreditgeber neue Konditionen vereinbaren oder sich nach einer geeigneten Anschlussfinanzierung umsehen.

Die Einsatzmöglichkeiten von kfW- Fördermitteln machen das Annuitätendarlehen bei den Verbrauchern noch beliebter. Die Fördermittel können bei vielen Anbietern als Eigenkapitalanteil hinzugerechnet werden. Da oftmals die Kreditkonditionen von der eigenen Bonität und Sicherheiten abhängig gemacht wird kann man hier die Zinsen niedriger erhalten.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Gerade die jüngere Generation hatte in der Regel noch nicht die Möglichkeit sich finanzielle Rücklagen zu bilden. Doch auch diese möchten von den aktuellen Zinskonditionen profitieren und sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllen. Eine Möglichkeit um dieses Vorhaben in die Tat umzusetzen ist die Vollfinanzierung.

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist in vielen  Fällen möglich.

Noch vor kurzem in Deutschland war dies undenkbar. Erst nachdem ausländische Banken diesen Markt für sich entdeckt haben wurden die deutschen Bankinstitute darauf aufmerksam und zogen mit eigenen Angeboten gleich. Für Banken ein sehr lukratives Geschäft, diese lassen sich das Risiko eines Zahlungsausfalls durch die Kunden sehr gut bezahlen. Mittlerweile wird die Vollfinanzierung sogar in zwei verschiedenen Varianten angeboten.

Komplett ohne Eigenkapital

Im Normalfall deckt die Vollfinanzierung die Bau- bzw. Kaufkosten voll ab (zu 100%), daher stammt auch der Name Vollfinanzierung. Allerdings fallen bei einem Kauf oder der Erbauung der eigenen Immobilie auch Nebenkosten an, die mit dem Eigenkapital gedeckt werden sollen. Wer diese Kosten nicht selbst tragen kann, hat die Möglichkeit bis zu 110% der Kaufsumme aufzunehmen. Es ist also Möglich sein eigenes Haus zu bauen ohne bisher Geld gespart zu haben.

Doch nicht jeder kommt in den Genuss die Vollfinanzierung genehmigt zu bekommen. Schließlich ist es ein sehr hohes Risiko das von den Kreditinstituten getragen werden muss.

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Wer eine Finanzierung ohne Eigenkapital aufnehmen möchte muss über eine ausreichende Bonität verfügen. Das bedeutet, wenn man die Tilgungskosten und alle anderen Kosten von dem Verdienst abzieht sollte genug finanziellen Spielraum bestehen. Im besten Fall sollte man 10- 12 % von seinem Nettoeinkommen frei zur Verfügung haben.

Die Summe des Vermögens (z.B. Wertpapiere, Versicherungen, etc.) sollte höher sein als Ihre Schulden. Sollte ein Verschuldungsgrad vorliegen ist eine Vollfinanzierung kaum machbar.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital hat, wie fast alle Dinge Ihre Vor-und Nachteile. Ein Vorteil ist es natürlich wenn man seine Rücklagen beibehalten kann oder sogar anderweitig gewinnbringend einsetzen kann. Des Weiteren kann man seine Rücklagen dazu nutzen um schnell an Geld zu kommen wenn dieses benötigt wird.

Doch bei dieser Form der Immobilienfinanzierung gibt es auch gravierende Nachteile die man beachten sollte.

Normalerweise kann man sagen, je höher der Eigenkapitalanteil einer Finanzierung, desto niedriger werden die Zinsen angeboten. Bei einer Immobilienfinanzierung mit einem Eigenkapitalanteil von über 50% bekommt man die besten Zinskonditionen angeboten. Allerdings sind wir davon bei einer Vollfinanzierung weit entfernt. Die angebotenen Zinsen sind dementsprechend hoch.

Wer seine Finanzierung nicht zu Ende bringen kann (Tot des Ehepartners oder eine Scheidung) dem bleibt außer Schulden nicht viel übrig. Gerade in der Anfangszeit zahlt man überwiegend die Zinsen zurück. Die eigentliche Kreditsumme bleibt erst einmal unangetastet.

Bei einer Vollfinanzierung sind die Laufzeiten oder die monatlichen Raten höher als bei anderen Darlehensformen. Man sollte dementsprechend aufpassen, dass die monatliche Belastung nicht zu groß wird.

Die wichtigsten Merkmale im Überblick :

• Kein Eigenkapital benötigt
• Für jüngere Personen geeignet
• Zinsen lassen sich über 10 Jahre festschreiben
• Hohe Zinsen durch erhöhtes Risiko