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Gerade in Zeiten sinkender oder niedrigster Zinsen liebäugeln gerade Immobilienbesitzer damit, bereits bestehende Darlehen durch niedriger verzinste Anschlussfinanzierungen zu ersetzen. Diese Rechnung geht aber nur auf, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung so niedrig ausfällt, dass die Neuordnung tatsächlich günstiger wird. Worum handelt es sich eigentlich bei der Vorfälligkeitsentschädigung? Banken kalkulieren bei einem ausgezahlten Darlehen mit einer festen Einnahme für einen festgelegten Zeitraum und stellen darauf die Zinsen ab, die im Umkehrschluss im Einlagengeschäft an die Kunden gezahlt werden. Wird ein Darlehen aus einer Phase mit höheren Zinsen zu einer Zeit niedriger Zinsen vorzeitig abgelöst, entsteht der Bank ein Zinsverlust. Diese Einbuße kompensiert die Vorfälligkeitsentschädigung.
Nachrechnen lohnt sich
„Nachrechnen lohnt sich„, so lautet die Aussage der Verbraucherzentrale Hamburg. Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für Immobiliendarlehen gingen die Institute häufig nur schwer nachvollziehbare Wege, argumentieren die Hanseaten. Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung besteht keine gesetzliche Grundlage, lediglich Rahmenvorgaben. Weshalb eine Neuordnung für Kreditnehmer aber grundsätzlich reizvoll bleibt, verdeutlicht diese Grafik:
Im Zeitraum September 2013 bis September rutschte das Baugeld mit zehnjähriger Zinsfestschreibung von 2,8 Prozent nominal pro Jahr auf unter zwei Prozent nominal p.a., ein historisches Tief. Im Jahr 2009 verzeichneten die Zinsen mit einer 10jährigen Festschreibung sogar noch einen Stand von vier Prozent. Wer damals einen Kredit aufgenommen hat, wird zwangsläufig mit einer Umschuldung liebäugeln. Vor einer Umschuldung sollte die von der Bank kalkulierte Vorfälligkeitsentschädigung auf jeden Fall von einer Verbraucherberatung geprüft werden und die künftige monatliche Rate im Vorfeld über einen Finanzierungsrechner überschlagen werden.
Information ist alles
Wie bei allen kaufmännischen Entscheidungen gilt auch bei der Neuordnung eines Darlehens, dass umfassende Information das A und O der Entscheidungsgrundlage darstellt. Ein Gespräch mit der Bank wird wenig zielführend sein, da diese in erster Linie ihre eigenen Interessen vertritt. Sinnvoller ist die Information durch neutrale Quellen, beispielsweise über das Fachportal www.vorfaelligkeitsentschaedigung.net. Der Weg zur Verbraucherberatung ist erst der zweite Schritt, wenn es darum geht, die Kosten überprüfen zu lassen. Was es jedoch im Vorfeld zu wissen gilt, erfahren Eigenheimbesitzer auf neutralen Fachportalen. Die Umschuldung und die Berechnung des neuen Darlehens sollten sich jedoch nicht nur am günstigsten Zins orientieren, sondern auch weitere Punkte berücksichtigen:
- In welcher Höhe sind Sondertilgungen möglich?
- Ist die Summe der Zinsen des neuen Darlehens unter Berücksichtigung der Finanzierung der Vorfälligkeitsentschädigung für die Restlaufzeit des alten Darlehens gerechnet, tatsächlich geringer?
- Welche Kosten fallen an, wenn die Finanzierung über ein neues Institut geleistet wird? Muss eine neue Grundschuld bestellt werden oder genügt eine notarielle Abtretungserklärung der einen Bank zugunsten der anderen?
Fehlerhafte Widerrufsbelehrung als Kündigungsgrund ohne Entschädigung
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Grundsätzlich gilt, dass Darlehensnehmer mit einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren zum Ablauf des zehnten Jahres die Möglichkeit haben, das Darlehen ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen. Für viele Darlehensnehmer besteht aber laut Handelsblatt die Möglichkeit, ihre Finanzierung auch ohne Zinskompensation umschulden zu können. Grund sind die fehlerhaften Widerrufsbelehrungen, die von vielen Kreditinstituten mit dem Darlehensvertrag ausgehändigt wurden. „Hier sei aber wohl fast immer die Unterstützung eines Anwalts nötig, um Ansprüche auch durchzusetzen“, so Christian Schmidt-Burgk, Experte der Verbraucherzentrale Hamburg. Wissenswertes, wie sich Bankkunden im Falle der Vorfälligkeitsentschädigung verhalten sollen, bietet auch der Beitrag des Magazins ARD-Ratgeber Recht in seinem Video. Deutlich unkomplizierter als bei einer Baufinanzierung verhält es sich bei einem klassischen Ratenkredit. Hier ist die Vorfälligkeit klar gegliedert:
- Restlaufzeit 12 Monate oder mehr: 1 Prozent der Restschuld
- Restlaufzeit weniger 12 Monate: 0,5 Prozent der Restschuld
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