Fast jeder, der sich den Wunsch von einer eigenen Immobilie erfüllen möchte, muss für dieses Vorhaben einen Kredit aufnehmen. Ein Baukredit ist das Herzstück jeder Immobilienfinanzierung. Ihn gibt es schon seit Jahren in verschiedenen Variationen, so hat man als Kunde dir Möglichkeit seine Finanzierung flexibel zu gestalten.
Ein Baukredit ist meist Zweckgebunden
Bei einem Baukredit handelt es sich meistens um einen Zweckgebundenen Kredit. Der Kreditnehmer kann demnach nicht frei über das geliehene Geld verfügen, sondern darf damit ausschließlich den Bau oder den Kauf der Immobilie finanzieren. Bei einer Vielzahl von Anbietern ist es üblich, dass man alle Ausgaben mit der entsprechenden Rechnung belegen muss. Dadurch kann das Geld nicht anderweitig verwendet werden, außerdem sorgt es für eine niedrigere Quote der Schwarzarbeit. Wichtig hierbei, hören Sie nicht ausschließlich darauf was der Berater Ihnen während des Vertragsgespräches erzählt sondern lesen Sie die einzelnen Inhalte Ihres Vertrags. Ist hier ausdrücklich erwähnt, dass der Baukredit nur für den Erwerb oder Bau einer Immobilie vorgesehen ist sollten Sie sich unbedingt daran halten. Im Schlimmsten Fall kann Ihnen ein hohes Bußgeld wegen einem Vertragsbruch auferlegt werden.
Sanierung oder Renovierung mit dem Baukredit?
Wer eine Immobilie renovieren oder sanieren möchte kann dies auch mit einem klassischen Immobilienkredit von einer Privatbank durchführen. Wer jedoch eine Umbaumaßnahme durchführt um die Energieeffizienz der eigenen Immobilie zu verbessern sollte sich bei der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) über einen Modernisierungskredit informieren. Diese finanziert nicht nur eine bessere Dämmung der Immobilie, sondern auch den Einbau einer Photovoltaikanlage oder der Solaranlage. In der Regel sind die staatlich geförderten Darlehen günstiger als die der Hausbanken. Allerdings kann man die Förderungsmittel nicht selbst beantragen, diese müssen über einen dritten, in diesem Fall die Hausbank, angefordert werden.
Baudarlehen mit oder ohne Grundschuldeintrag?
Bei vielen Krediten erfolgt keine Eintragung in das Grundbuch, jedoch beurteilen Banken jeden Fall einzeln. Insbesondere bei hohen Kreditsumme wie bei der Baufinanzierung verzichten Kreditgeber nur ungern auf einen Eintrag in das Grundbuch. Doch warum wird überhaupt ein Eintrag vorgenommen?
Mit einem Eintrag in das Grundbuch sorgt die Bank für die Sicherheit Ihres eingebrachten Kapitals, denn wer im Grundbuch aufgeführt wird, kann auch Forderungen geltend machen. Besonders von Bedeutung ist dies, wenn es zu einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung einer Immobile kommt. Doch nicht jeder der eine Grundschuld hat bekommt auch sein ganzes Kapital zurückerstattet. Grundschuldeinträge werden unterschieden in die Erst- und die Nachrangige Grundschuld. Wer als erstes Im Grundbuch aufgeführt wird hat die größte Kapitalsicherheit. Denn erst wenn die Erstrangige Grundschuld vollständig beglichen wurde erfolgt eine Auszahlung an die nachrangigen Eintragungen.
Welche Vorteile bietet eine Eintragung in das Grundbuch?
Wer von seiner Bank das zinsgünstigste Angebot erhalten möchte, bekommt dieses bei den meisten Anbietern nur, wenn sich diese als Erstrangigen Grundschuldner in das Grundbuch eintragen kann. Ist man als Antragsteller dazu nicht bereit oder diese Position ist bereits durch einen anderen Gläubiger besetzt wird das Angebot meist deutlich teurer.
Ein weiterer Vorteil eines Grundbucheintrags ist die Erweiterung der eigenen Bonität. Wer einen Baukredit aufnehmen möchte verfügt in den meisten Fällen nicht über das erforderliche Kapital. Es kann vorkommen, dass der zukünftige Kreditnehmer über keine ausreichende Bonität verfügt weil sein monatliches Netto- Gehalt nicht für die gewünschte Kreditsumme ausreicht. Ein Eintrag in das Grundbuch kann in solchen Fällen dazu führen das Ihnen der Kreditwunsch dennoch genehmigt wird. Natürlich bringen Eintragungen in das Grundbuch auch Nachteile mit sich.
Die Nachteile eines Grundschuldeintrags
Ein Eintrag in das Grundbuch verursacht nicht nur Kosten, sondern er nimmt auch Zeit in Anspruch. Selbst bei Veränderung eines Grundbucheintrags müssen Sie bei dem Zuständigen Notar vorsprechen, ebenso wenn die Grundschuld wieder aus dem Grundbuch ausgetragen werden kann. Hier fallen nicht nur die Notarkosten an, sondern auch Eintragungskosten.
Welche Unterschiede gibt es zwischen einem Baukredit und Baudarlehen?
Fast bei allen Begriffsdefinitionen wird erklärt, dass es sich bei diesen beiden Finanzierungsformen um eine identische Dienstleistung handelt. Jedoch ist das so nicht ganz richtig, denn ganz wichtig: Einen Kredit kann man nur mit einer gültigen Banklizenz ausgeben. Für die Vergabe eines Darlehens (wie ein Privatdarlehen) benötigt man diese nicht. Wer sich für den Bau einer Immobilie von einem Finanzierungsberater unterstützen lässt erhält in der Regel drei Möglichkeiten der Baufinanzierung: Hypotheken von Banken, Baufinanzierungen mit einer Versicherung oder die beliebte Bausparkasse. Letzteres sind beides Darlehensformen, diese erwirtschaften Ihren Gewinn lediglich durch die Zinsdifferenzen, anders ist das bei Banken. Versicherungen und Bausparkassen „leihen“ sich das Geld von anderen Anlegern und nutzen dies um Gewinne zu erwirtschaften. Banken jedoch arbeiten nicht nach dieser Methode, sie leihen sich kein fremdes Kapital. Daher sind die Zinszahlungen auch der komplette Gewinn den die Banken zu verbuchen haben.
Auch bei ausbleibenden Rückzahlungen gibt es zwischen einem Baudarlehen und einem Baukredit einen großen Unterschied. Ein Darlehen von einer Versicherungsgesellschaft wird mit Fremdkapital finanziert, sollte es durch den Kreditnehmer zu einem Zahlungsausfall oder gar zu einer Zahlungsunfähigkeit kommen, muss Sie das Geld dennoch zurückzahlen. Bei Banken hingegen ist dies anders, da Sie nur mit Ihrem eigenem Geld wirtschaften. Sollte ein Vertrag frühzeitig aufgelöst werden müssen, werden die Ausfälle als Verlust steuerlich geltend gemacht. Banken haben daher ein sehr niedriges Verlustrisiko.
Baukredit trotz negativer Schufa
Von 100 Personen haben etwa 30 Prozent mindestens einen negativen Eintrag in Ihrer Schufa, dennoch besteht auch für diesen Personenkreis eine Möglichkeit einen Baukredit genehmigt zu bekommen. Jedoch sollte einem Bewusst sein das ein Baukredit trotz negativer Schufa nicht bedeutet, dass Sie diesen Kredit genehmigt bekommen, wenn Sie kein ausreichendes oder regelmäßiges Einkommen aufweisen können. Banken haben ein sehr niedriges Risiko wenn Sie einer Immobilienfinanzierung zustimmen. Besonders dann, wenn Sie sich als Gläubiger in das Grundbuch eintragen lassen. Ausfallende Zahlungen oder geplatzte Kreditverträge können als Verlust in der Jahresbilanz geltend gemacht werden. Hieraus entsteht Ihnen ein steuerlicher Vorteil, denn ein Verlust senkt die eigenen Gewinne. Daraus ergibt sich eine niedrigere Zahlung der Umsatzsteuer. Dies ist auch der Grund warum viele Banken einen Baukredit trotz schlechten Schufa anbieten. Doch um sich den Traum der eigenen Immobilie zu erfüllen muss man gewisse Voraussetzungen erfüllen:
- Wer mit einer schlechten Bonität einen Baukredit genehmigt bekommen möchte muss einem Eintrag im Grundbuch zustimmen.
- Ein negativer Eintrag bedeutet nicht das Sie arbeitslos oder arbeitsunfähig sein dürfen, eine regelmäßiges und ausreichendes Einkommen ist eine Grundvoraussetzungen
- Wer einen Baukredit mit negativer Schufa bekommen möchte muss mit deutlich höheren Zinsen einverstanden sein, schließlich ist das Risiko eines Zahlungsausfalls höher
Woher bekomme ich einen Baukredit mit negativer Schufa?
Mittlerweile bieten viele Banken, mit dem Hauptsitz in Deutschland, einen Baukredit trotz negativer Schufa an. Ursprünglich jedoch kommt diese Baufinanzierung aus dem europäischen Ausland. Diese erkannten vor einiger Zeit diesen lukrativen Markt, obwohl es bei keine Schufa gibt. Die Schufa Holding AF darf die Daten nur innerhalb Deutschlands verwenden. Da fast alle Personen keine Zahlungsausfälle im Ausland haben, sind hier auch keine Daten der Zahlungsmoral gespeichert. Wer also von einer ortsansässigen Bank, den gewünschten Kreditbetrag nicht genehmigt bekommt, kann es also bei einer Bank aus dem Ausland versuchen. In der heutigen Zeit geht das sehr unkompliziert über das Internet. Bei vielen Anbietern muss man nicht einmal einen Beratungstermin vor Ort vereinbaren. Dies spart nicht nur anfallende Fahrt- und Hotelkosten, sondern auch Zeit. Die benötigten Unterlagen kann man bequem per E-Mail versenden.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden?
- Der Antragsteller muss mindestens 18 Jahre sein und das Höchstalter darf nicht über 57 Jahren liegen
- Der Kreditnehmer muss sich in einem ungekündigten und unbefristeten Arbeitsverhältnis befinden
- Die Probezeit des Kreditnehmers muss bereits bestanden sein
Sein Gehalt/ Lohn muss regelmäßig auf eine Girokonto überwiesen werden und auf diesem darf sich keine Pfändung befinden
Wer einen Kredit in z.B. Lichtenstein beantragen möchte muss seinen Hauptwohnsitz in Deutschland haben. Die deutsche Staatsbürgerschaft hingegen ist keine Grundvoraussetzung mehr.
Baukredite und Baudarlehen vorher vergleichen
Egal ob Sie einen Baukredit oder ein Baudarlehen aufnehmen möchten, bei beiden Finanzierungsarten geht es meist um eine hohe Kreditsumme mit einer langen Kreditlaufzeit. Wer die Angebote miteinander vergleicht, kann über die gesamte Laufzeit hinweg viel Geld einsparen. Bereits ein minimaler Zinsunterschied kann schnell einen bis zu fünf stelligen Betrag ausmachen. Geld das Sie anderweitig investieren könnten. Mit der Hilfe eines online Vergleichs dauert ein Vergleich nur wenige Minuten. Dieser Vergleich vergleicht jedoch nur die angebotenen Zinskonditionen, weitere Details kann man nur miteinander vergleichen wenn man die einzelnen Vertragsinhalte kennt. Hierfür ist die Zustellung eines Angebots notwendig, in manchen Fällen findet man diese aber auch auf der jeweiligen Firmenwebseite. Dies sollte man direkt nach einem Vergleich prüfen, denn die einzelnen Vertragsinhalte können einen Kredit deutlich teurer machen als es auf den ersten Blick erscheint.
Welche Vertragsinhalte sind von besonderer Bedeutung?
Das Disagio, also die Gebühren die Sie für die Abwicklung des Kredits bezahlen müssen. Daran erkennt man zudem unseriöse Angebote. Diese fordern bereits von der Auszahlung eine Gebühr ein.
Die Vorfälligkeitsentschädigung, eine Entschädigung die Sie an die Banken zahlen müssen wenn Sie Ihren Vertrag vorzeitig ablösen können/ oder müssen
Sondertilgungsmöglichkeiten, wann können Sie zusätzliche Zahlungen leisten und in welcher Höhe
Zinsbindungsfristen, wie lange sind die angebotenen Zinsen garantiert. Gerade jetzt, bei den niedrigen Zinskonditionen, kann man durch eine Festschreibung der Zinsen viel Geld einsparen.