Kauf einer Immobilie billiger als die Miete?

Auf baudarlehensrechner.eu hatten wir vor ein par Tagen auf die historisch niedrigen Zinsen aufmerksam gemacht, die ja eine direkte Auswirkung auf die Hypothekenzinsen haben. Diese sind ebenfalls auf Rekordniveau gesunken. Kredite für den Kauf von Immobilen sind somit attraktiv wie nie. Doch die Medaille hat, wie so oft, zwei Seiten: denn während einerseits die Zinsen gesunken sind, sind andererseits die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im vergangenen Jahr weiter gestiegen. Und auch die Mietpreise. Es stellt sich daher die Frage, ob es sich lohnt, eine Immobilie zu kaufen, anstatt zur Miete zu wohnen. Dieser Frage ist die Zeitschrift „Finanztest“ in ihrer aktuellen Ausgabe nachgegangen.

Mehrere Gründe sprechen für das Eigenheim

Wie „Finanztest“ schreibt, gibt es viele Gründe für ein Eigenheim. Zunächst einmal ist natürlich die Aussicht auf Mietfreiheit verlockend – gesetzt den Fall natürlich, dass die eigenen vier Wände bereits abbezahlt sind. Bei Immobilienbesitzern spielt auch die Angst vor Mieterhöhungen oder der Kündigung keine Rolle mehr. Angesichts der europäischen Schuldenkrise steigt zudem immer mehr der Wunsch, sich durch einen Immobilienkauf unabhängiger von Inflationsrisiken zu machen.

Lohnt sich der Kauf trotz gestiegener Kaufpreise?

Aber lohnt sich der Kauf finanziell? Um das herauszufinden, haben die Experten von „Finanztest“ für 30 Städte und 20 Landkreise zum einen ermittelt, wie hoch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser derzeit sind. Zum anderen wurden die Neuvertragsmieten für Wohnungen analysiert. Schließlich stellten die Experten Vergleichsrechnungen an um festzustellen, wo dank der niedrigen Zinsen der Kauf günstiger ist als die Neumietung. Als Grundlage für die Berechnungen diente die Datenbank des Verbandes der Pfandbriefbanken (vdp). Diese Datenbank umfasst ca. 900.000 seit dem Jahr 2003 getätigte Immobilienkäufe. Das Ergebnis der Analyse fällt aus Sicht jener, die ernsthaft überlegen, eine Immobilie zu kaufen, positiv aus.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis (KMV) als Maßstab

So kann zum Beispiel eine seriös finanzierte Eigentumswohnung (25 Prozent Eigenkapital, 3 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung) in der monatlichen Gesamtbelastung auch in Großstädten von Beginn an kostengünstiger sein als die Neuanmietung. Es gibt jedoch von Stadt zu Stadt große Unterschiede. Als Faustregel kann das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (KMV) herangezogen werden. Dieses zeigt an, wie viele Jahresnettokaltmieten aufgewendet werden müssen, um den Kaufpreis der Immobilie zu bezahlen, wobei als Nettokaltmiete die Miete ohne Betriebskosten (z. B. Müll) und Heizung betrachtet wird. Wer also einen Vergleich haben will, muss einfach den Kaufpreis einer Wohnung durch seine Jahresnettokaltmiete teilen. Der überregionale Vergleich von „Finanztest“ zeigt, wo es sich eher lohnt zu kaufen.

KMV unter 20 gilt als günstig

Als Beispiel werden die beiden Großstädte Frankfurt und München herangezogen. Während in der hessischen Bankenmetropole das KMV bei 18,6 liegt, beträgt es in der bayrischen Hauptstadt 25,3. Ein KMV unter 20 gilt laut „Finanztest“ als günstig. Dieser Daumenregel zufolge sind Mieter in Frankfurt angeraten nachzudenken, ob sie nicht Eigentümer werden wollen. Doch warum gibt es diese Spanne zwischen Frankfurt und München? Schuld sind die Kaufpreise. Während in München je Quadratmeter 4.530 Euro ausgegeben werden müssen, beträgt der Quadratmeterpreis in Frankfurt gerade mal 3.120 Euro. Die Nettokaltmieten (pro Quadratmeter) dagegen unterscheiden sich nicht so sehr (14,90 € in München und 14,00 € in Frankfurt).

Tipp: Vergleichen Sie!

Frankfurt und München dienten in diesem Artikel lediglich als Beispiel und sind nicht repräsentativ. Selbst nahe beieinander gelegene Städte können sich hinsichtlich der Kaufpreise stark unterscheiden. So ist Wohneigentum in Dortmund beispielsweise deutlich günstiger als in Essen (trotz vergleichbarer Mietpreisniveaus). Es lohnt sich also zu vergleichen. Eine generelle Regel: Auf dem Land kommt man meistens günstiger weg.