Da die Zinsen für Kredite allgemein und für Immobiliendarlehen im Besonderen nun schon seit längerer Zeit auf ausgesprochen niedrigem Niveau sind, nehmen die Käufer von Häusern und von Wohnungen offenbar auch höhere Risiken in Kauf. Das erscheint für den aktuellen Zeitpunkt nachvollziehbar und sinnvoll. Auf Dauer droht so manchem Darlehensnehmer allerdings die Überschuldung.
Das Problem besteht darin, dass viele Hausbesitzer alle Ersparnisse als Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung stecken. Außerdem wird die Finanzierung für die Immobilie dann auch noch knapp auf Kante genäht. Und das bei den aktuell niedrigen Zinsen. Da die Zinsen derzeit umso niedriger ausfallen, je kürzer die Laufzeit ist, wird von vielen Bauherren auch noch eine kurze Laufzeit gewählt. Wird dann auch nur mit einem Prozent pro Jahr jährlich getilgt, dann beginnt sehr schnell das Dilemma für den Bauherren. Denn zum Ende der Darlehenslaufzeit ist die Restschuld noch immer hoch, während die Zinsen wahrscheinlich höher ausfallen werden als heute. Damit steigen dann auch die monatlichen Raten, um das Darlehen zu tilgen. Das werden dann viele nicht mehr so ohne Weiteres finanzieren können.
Ein Dilemma gibt es auch für Privatpersonen, die eine Immobilie als Geldanlage auf Pump finanzieren. Sie unterschätzen gegebenenfalls das Risiko, dass Immobilien in Ballungszentren in den nächsten Jahren deutlich an Wert verlieren werden. Denn in manchen Ballungszentren in Deutschland gibt es die Entwicklung, dass die Preise für Wohnung und Immobilien immer weiter steigen. Betrachtet man Deutschland insgesamt, so ist man von einer Immobilienblase sicherlich noch recht weit entfernt. In Städten wie Stuttgart, Frankfurt, Köln oder München entwickeln sich die Preise für Immobilien jedoch unaufhaltsam nach oben. Wer sich nun, angesichts der niedrigen Zinsen in der Lage fühlt, diese hohen Preise dennoch bezahlen zu können, kann damit mittel- bis langfristig Schiffbruch erleiden.
Das lässt sich auch in Zahlen ausdrücken: Immobilienscout24 ist ein Portal, auf dem Baufinanzierungen vermittelt werden. Und dieses Portal verzeichnet, dass immer höhere Risiken bei der Aufnahme von Immobiliendarlehen eingegangen werden. Und das nicht allein in absoluten Werten sondern auch in relativen Werten: In München wurden zum Beispiel noch vor vier Jahren Kredite zur Immobilienfinanzierung angefragt, die durchschnittlich das 50fache des monatlichen Einkommens betrugen. Aktuell werden Anfragen gestellt, die im Schnitt dem 75fachen des monatlichen Einkommens entsprechen. In Hamburg will man 67 Monatsgehälter investieren, während es vor vier Jahren nur 46 Prozent waren.
Zur gesteigerten Bereitschaft zur Verschuldung gesellt sich der Trend, dass die Eigenkapitalquote bei der Finanzierung von Immobilien sinkt: Vor vier Jahren verfügten Bauherren noch über 20 Prozent Eigenkapital zur Finanzierung einer Immobilie. Aktuell liegt diese Quote im Bundesschnitt bei zwölf Prozent.
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